Wo lohnt sich bis 2035 der Wohnungskauf, wenn Bayern nicht mehr an der Spitze steht

Bayern Immobilienmarkt galt jahrzehntelang als Inbegriff für Stabilität, Wachstum und hohe Renditen. Doch die Zeiten, in denen München oder Nürnberg automatisch als sichere Häfen galten, scheinen vorbei zu sein. Demographische Verschiebungen, hohe Zinsen, explodierende Baukosten und veränderte Lebensstile der jüngeren Generation stellen den Markt vor neue Herausforderungen. Immer mehr Experten richten den Blick auf alternative Regionen in Deutschland, die bis 2035 an Bedeutung gewinnen könnten, wie zahlreiche Studien zeigen, berichtet die Redaktion Renewz.de.

Bayern verliert seinen Vorsprung

Noch vor zehn Jahren war München die unangefochtene Nummer eins auf dem deutschen Immobilienmarkt. Kaufpreise pro Quadratmeter von über 10.000 Euro galten als normal, die Nachfrage überstieg das Angebot. Doch mittlerweile ist das Wachstum ins Stocken geraten: Viele Menschen ziehen ins Umland oder gleich in andere Bundesländer. Gründe dafür sind steigende Lebenshaltungskosten, verschärfte Regulierung und die Abwanderung von Unternehmen in günstigere Regionen. Die Folge: Während Bayern stagnierende Preise sieht, melden andere Städte steigende Attraktivität.

• München: Ø 10.500 €/m² (2024), stagnierend
• Nürnberg: Ø 4.800 €/m², nur leichter Anstieg
• Augsburg: Ø 5.200 €/m², schwache Nachfrage
• Landshut & Regensburg: stabile Entwicklung, kaum Dynamik

Nordrhein-Westfalen als Aufsteiger

Nordrhein-Westfalen entwickelt sich zunehmend zum Magneten für Investoren und Eigennutzer. Städte wie Düsseldorf, Köln und Bonn profitieren von ihrer Nähe zu internationalen Konzernen und einer jungen, mobilen Bevölkerung. Besonders attraktiv ist die Mischung aus Wirtschaftsdynamik und kulturellem Angebot. Experten gehen davon aus, dass hier bis 2035 noch zweistellige Wachstumsraten möglich sind. Im Vergleich zu München sind die Einstiegspreise moderat, was Käufern zusätzliche Chancen eröffnet.

• Düsseldorf: Ø 6.200 €/m² (2024), Tendenz steigend
• Köln: Ø 5.900 €/m², starkes Neubaupotenzial
• Bonn: Ø 5.300 €/m², beliebt bei Familien
• Essen/Dortmund: Ø 3.800–4.200 €/m², hohe Renditen im Mietsegment

Berlin und Brandenburg im Wandel

Die Hauptstadt zieht weiterhin internationale Investoren an, trotz steigender Zinsen und Mietendeckel-Debatten. Berlin punktet mit Start-up-Szene, politischer Bedeutung und wachsender Bevölkerung. Besonders spannend ist jedoch das Umland: Brandenburg profitiert von Tesla in Grünheide, dem BER-Flughafen und wachsendem Zuzug. Experten erwarten, dass Berlin und sein Speckgürtel bis 2035 im Preisranking weiter nach oben klettern.

• Berlin-Mitte: Ø 7.800 €/m² (2024)
• Pankow/Prenzlauer Berg: Ø 6.900 €/m²
• Brandenburg an der Havel: Ø 3.500 €/m²
• Potsdam: Ø 5.800 €/m², stark nachgefragt

Mitteldeutschland: Leipzig und Dresden

Leipzig gilt längst als "neues Berlin" für junge Kreative und Start-ups. Dresden wiederum profitiert von seiner Halbleiter-Industrie, die milliardenschwere Investitionen anzieht. Beide Städte vereinen erschwingliche Preise mit überdurchschnittlichem Bevölkerungswachstum. Wer langfristig plant, könnte hier bis 2035 überdurchschnittliche Renditen erzielen.

• Leipzig: Ø 4.100 €/m² (2024), stark wachsend
• Dresden: Ø 4.300 €/m², besonders im Neubau
• Halle (Saale): Ø 3.200 €/m², unterschätzt, aber wachsend
• Chemnitz: Ø 2.800 €/m², attraktiv für Investoren mit Risikobereitschaft

Südwesten Deutschlands: Karlsruhe, Freiburg und Stuttgart

Während Stuttgart weiterhin einer der teuersten Standorte bleibt, lohnt sich der Blick auf Karlsruhe und Freiburg. Diese Städte sind bekannt für ihre Innovationskraft, Universitäten und hohe Lebensqualität. Freiburg profitiert zudem von seiner Nähe zur Schweiz und zu Frankreich. Bis 2035 könnte sich hier ein deutlicher Preisschub ergeben, insbesondere durch den Zuzug aus dem Ausland.

• Stuttgart: Ø 7.200 €/m² (2024), kaum Wachstum
• Freiburg: Ø 6.100 €/m², hohe Dynamik
• Karlsruhe: Ø 5.800 €/m², unterschätztes Potenzial

Norddeutschland: Hamburg, Bremen und Hannover

Auch der Norden Deutschlands rückt ins Blickfeld von Investoren. Hamburg bleibt eine der stabilsten Metropolen, besonders bei Premiumimmobilien an der Elbe. Bremen überzeugt mit günstigen Preisen und wachsendem Logistiksektor, während Hannover als Messe- und Universitätsstadt von überregionaler Bedeutung ist. Hier bieten sich sowohl Chancen für Eigennutzer als auch Kapitalanleger.

• Hamburg: Ø 7.500 €/m² (2024), stabil mit leichtem Wachstum
• Bremen: Ø 3.600 €/m², hohes Renditepotenzial
• Hannover: Ø 4.500 €/m², konstantes Wachstum

Zukunftstrends bis 2035

Wer heute eine Wohnung kaufen möchte, sollte nicht nur Preise und Nachfrage betrachten, sondern auch gesellschaftliche Trends. Themen wie Homeoffice, Nachhaltigkeit und Energieeffizienz werden künftig eine noch größere Rolle spielen. Smart-Home-Technologien, gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und Nähe zu grünen Flächen werden entscheidende Faktoren. Regionen mit starkem Zuzug, moderaten Einstiegspreisen und wirtschaftlicher Dynamik sind langfristig die Gewinner.

Wichtige Faktoren für Käufer bis 2035:

• Bevölkerungswachstum (Zuzug, Migration, Geburtenrate)
• Wirtschaftliche Dynamik (Industrie, Start-ups, Großkonzerne)
• Infrastruktur (ÖPNV, Schulen, Kitas, Gesundheitswesen)
• Lebensqualität (Kultur, Freizeit, Natur)
• Nachhaltigkeit (Energieeffizienz, Smart-Home, Umweltstandards)

Vergleich der durchschnittlichen Wohnungspreise (2024)

Finanzierung und Fördermöglichkeiten für Käufer

Wer bis 2035 in Immobilien investieren möchte, sollte nicht nur die Lage und den Preis betrachten, sondern auch die verfügbaren Finanzierungsmodelle. In Zeiten hoher Zinsen gewinnt die staatliche Förderung wieder an Bedeutung. Viele Bundesländer bieten spezielle Programme für Familien, Erstkäufer oder energetische Sanierungen an. Banken verlangen zunehmend Eigenkapital von mindestens 20 Prozent, was bei steigenden Preisen eine Herausforderung darstellt. Zudem lohnt sich ein Blick auf Förderkredite der KfW, die oft bessere Konditionen haben als herkömmliche Hypotheken. Käufer sollten auch regionale Förderprogramme prüfen, die zusätzliche Zuschüsse ermöglichen. Besonders attraktiv sind Investitionen in energieeffiziente Wohnungen, da diese von Steuervergünstigungen profitieren. Wer strategisch plant, kann sich so langfristig eine stabile Finanzierung sichern.

Wichtige Finanzierungsoptionen bis 2035:

• KfW-Kredite für energetische Sanierungen
• Länderprogramme für Familien und Erstkäufer
• Steuervergünstigungen für energieeffiziente Immobilien
• Baukindergeld (sofern neu aufgelegt)
• Kombination aus Bankdarlehen und staatlichen Zuschüssen
• Tilgungszuschüsse bei bestimmten Modernisierungen
• Günstige Zinsen durch Bausparverträge

Risiken und Fehler beim Wohnungskauf vermeiden

Der Immobilienmarkt bis 2035 bietet Chancen, birgt jedoch auch Risiken, die Käufer kennen sollten. Ein häufiger Fehler ist die Konzentration auf überhitzte Märkte, wo Renditen stagnieren. Wer nur nach Prestige-Standorten sucht, riskiert überhöhte Preise. Ein weiteres Risiko liegt in veralteten Gebäuden mit hohem Sanierungsbedarf, die langfristig hohe Zusatzkosten verursachen. Auch rechtliche Fragen wie Erbpachtverträge oder unklare Eigentumsverhältnisse können teuer werden. Käufer sollten stets eine unabhängige Bewertung durchführen lassen, bevor sie investieren. Zudem empfiehlt sich ein genauer Blick auf Infrastrukturprojekte, die die Lage verändern können. Mit sorgfältiger Analyse lassen sich teure Fehlentscheidungen vermeiden.

Typische Fehler beim Wohnungskauf:

• Investition in überbewertete Prestige-Lagen
• Unterschätzung von Sanierungskosten
• Fehlende Prüfung von Eigentumsrechten
• Ignorieren von Infrastrukturprojekten in der Umgebung
• Keine unabhängige Immobilienbewertung
• Zu wenig Eigenkapital bei hoher Verschuldung
• Vernachlässigung der Energieeffizienz

Wohin sich der Blick bis 2035 wirklich lohnt

Der deutsche Immobilienmarkt steht vor einem tiefgreifenden Wandel. Bayern verliert an Dynamik, während neue Zentren in Berlin, Leipzig, Dresden oder Nordrhein-Westfalen entstehen. Entscheidend für Käufer wird nicht nur der aktuelle Quadratmeterpreis sein, sondern die langfristige Entwicklung von Infrastruktur, Wirtschaftskraft und Lebensqualität. Wer heute flexibel denkt und abseits der traditionellen Hotspots investiert, kann bis 2035 deutlich profitieren. Regionen mit jungem Zuzug, technologischer Stärke und guter Verkehrsanbindung gelten als die Gewinner der Zukunft. Energieeffizienz und Nachhaltigkeit werden zudem zu unverzichtbaren Kriterien, die über den Wert einer Immobilie entscheiden. Klar ist: Der Markt belohnt nicht mehr automatisch Tradition, sondern die richtige Kombination aus Standort, Timing und Weitblick.

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Foto: Investropa