Okupas Spanien Gesetz 2025: Was deutsche Immobilienkäufer jetzt wissen müssen

Die Okupas-Problematik ist seit Jahren eine der größten Sorgen für deutsche Eigentümer von Immobilien in Spanien. Viele Käufer aus Deutschland entscheiden sich für ein Ferienapartment an der Küste oder in einer spanischen Stadt – doch sobald diese Wohnungen zeitweise leer stehen, steigt das Risiko einer Besetzung durch sogenannte Okupas. Diese illegalen Hausbesetzer dringen oft gewaltsam in unbewohnte Objekte ein und nutzen rechtliche Grauzonen, um dort monatelang oder sogar jahrelang zu verbleiben. Gerade ausländische Eigentümer, die nicht dauerhaft vor Ort sind und ihre Immobilien nicht regelmäßig überprüfen können, sind besonders gefährdet. Selbst wenn sie rechtmäßige Eigentümer laut Grundbuch sind, war es ihnen bisher oft nicht möglich, ihr Haus oder ihre Wohnung kurzfristig zurückzuerlangen.

Als deutschsprachiger Jurist in Spanien habe ich Mandanten erlebt, die ihre Immobilie trotz eindeutigen Eigentums über ein Jahr lang nicht nutzen konnten – die Behörden griffen nicht ein, solange keine „Gefahr im Verzug“ oder klare Gewaltanwendung nachgewiesen wurde. Viele Investoren aus Deutschland waren dadurch massiv verunsichert und verzichteten auf geplante Käufe.

Diese Unsicherheit hat den spanischen Markt über Jahre hinweg für vorsichtige Käufer aus Deutschland unattraktiv gemacht. Erst mit dem neuen Gesetz 2/2025, das seit dem 1. Januar 2025 in Kraft ist, setzt die spanische Regierung ein klares Zeichen: Eigentum wird geschützt – Hausbesetzungen sollen kein Hindernis mehr für seriöse Investitionen sein.

Okupas in Spanien: Ein langjähriges Risiko für deutsche Eigentümer – und was sich jetzt ändert

Als deutschsprachiger Jurist mit Kanzlei in Spanien berate ich seit Jahren deutsche Immobilienkäufer – insbesondere jene, die in beliebten Küstenregionen wie der Costa Blanca, auf Mallorca oder in Andalusien investieren. Viele kaufen dort ein Feriendomizil oder bereiten ihren Ruhestand vor. Doch ein Wort ließ bei fast jedem zweiten Beratungsgespräch die Alarmglocken schrillen: Okupas.

Okupas sind Personen, die leerstehende Immobilien illegal besetzen, also ohne Mietvertrag oder Einverständnis des Eigentümers in ein Haus oder eine Wohnung einziehen – oft über Monate oder Jahre. Entstanden ist das Phänomen in den 1980er-Jahren aus politisch motivierten Hausbesetzungen, als Protest gegen Spekulation und Wohnungsleerstand. Doch spätestens seit der Wirtschaftskrise 2008 hat es eine neue Dynamik bekommen: Die Besetzungen haben sich professionalisiert – insbesondere in touristisch geprägten Regionen.

Organisierte Gruppen suchen gezielt leerstehende Objekte: Ferienwohnungen, die über längere Zeit unbeaufsichtigt bleiben, Neubauten, die noch nicht bezogen sind, oder Immobilien, deren Eigentümer im Ausland leben. Gerade Käufer aus Deutschland sind davon besonders betroffen, da sie oft nicht vor Ort sind und erst Wochen später erfahren, dass ihre Immobilie besetzt wurde – manchmal durch Hinweise von Nachbarn, manchmal durch Alarmsysteme.

Das große Problem bestand darin, dass die spanische Rechtslage bis Ende 2024 den Besitz höher bewertete als das Eigentum. Wer eine Immobilie „in Besitz“ hatte – selbst unrechtmäßig – war vor Räumung weitgehend geschützt. Die Polizei durfte nicht einfach eingreifen. Stattdessen musste der Eigentümer ein zivilrechtliches Verfahren anstrengen, das sich in der Praxis über 6 bis 18 Monate hinziehen konnte. Für viele Investoren war das ein Alptraum.

In dieser Zeit konnten die Besetzer nicht nur in der Wohnung bleiben, sondern sie auch beschädigen, umbauen oder untervermieten. Eigentümer durften nicht renovieren, nicht verkaufen und nicht vermieten – mussten aber oft die laufenden Kosten und Steuern weitertragen. Selbst offensichtliche Hinweise wie aufgebrochene Türen oder gestohlener Strom führten nicht automatisch zur polizeilichen Räumung.

Einige Okupas kannten die Lücken im Gesetz genau – sie beriefen sich auf angebliche mündliche Absprachen oder machten sich über den Schutz von Minderjährigen und Kranken juristisch unangreifbar. Es gab sogar Gruppen, die gegen Bezahlung leerstehende Objekte "vermittelten".

Viele deutsche Eigentümer fühlten sich im Stich gelassen. Immobilien wurden mit Verlust verkauft oder gar nicht mehr genutzt. Die Okupas-Problematik wurde nicht nur zu einem persönlichen Risiko – sie untergrub das Vertrauen in den spanischen Immobilienmarkt insgesamt.

Doch mit dem neuen Gesetz 2/2025 (auch bekannt als Ley Orgánica 1/2025), das am 1. Januar 2025 in Kraft trat, wurde ein klarer Wendepunkt gesetzt. Zum ersten Mal seit Jahrzehnten stellt Spanien den Eigentumsschutz in den Vordergrund. Ziel der Reform: Illegale Besetzungen schneller beenden, Eigentümer besser schützen und das Vertrauen internationaler Käufer – insbesondere aus Deutschland – zurückgewinnen.

Worum geht es im neuen spanischen Gesetz 2/2025

Mit dem am 1. Januar 2025 in Kraft getretenen Gesetzeskomplex (bestehend aus Ley Orgánica 1/2025 und Real Decreto-ley 1/2025) verfolgt die spanische Regierung ein zentrales Ziel: den Eigentumsschutz systematisch zu stärken, illegale Hausbesetzungen (durch sogenannte Okupas) schnell zu unterbinden und gleichzeitig soziale Härten abzufedern. Das Gesetz ist Teil eines umfassenden Pakets zur wirtschaftlichen und rechtlichen Stabilisierung Spaniens.

Die wichtigsten Inhalte im Überblick

1. Schnelle Räumungsverfahren bei illegaler Besetzung
   • Eigentümer können vor einem Zivilgericht eine beschleunigte Räumung innerhalb von 15 Tagenbeantragen.
   • Voraussetzung: Kein gültiger Mietvertrag, kein Nutzungsrecht.
   • Das Gericht entscheidet im Eilverfahren – früher dauerten solche Prozesse Monate bis Jahre.
2. Polizeiliche Sofortmaßnahmen
   • Innerhalb von 48 Stunden nach einer Besetzung kann die Polizei räumen, wenn sie den Einbruch oder die Hausbesetzung live (z. B. durch Alarm oder Zeugen) feststellt.
   • Die Polizei benötigt dafür keinen zusätzlichen richterlichen Beschluss (flagrante delicto).
3. Beweislast liegt beim Besetzer
   • Besetzer müssen binnen 5 Werktagen nach gerichtlicher Aufforderung einen Mietvertrag oder Nutzungsnachweis vorlegen.
   • Bleibt der Nachweis aus, erfolgt automatisch der Räumungsbeschluss – ohne Anhörung.
4. Hohe Strafen für organisierte Hausbesetzungen
   • Wer mit Vorsatz oder in Gruppen Besetzungen durchführt, muss mit Bußgeldern bis zu 100.000 Euro oder bis zu 2 Jahren Haft rechnen.
   • Die Justiz unterscheidet zwischen sozial motivierten Einzelpersonen und professionellen Okupa-Netzwerken.
5. Sozialer Schutz – aber mit Bedingungen
   • Bedürftige Familien, Senioren oder gesundheitlich eingeschränkte Personen erhalten zeitlich befristeten Schutz über die Sozialbehörden.
   • Voraussetzung: Registrierung im städtischen Sozialhilfesystem und Nachweis der akuten Notlage.
   • Es gibt keine automatische Duldung der Besetzung, sondern Vermittlung in Sozialwohnungen oder Notunterkünfte.

Weitere Bestandteile des Gesetzespakets

• Tourismus & Mietregulierung: Begrenzung der Kurzzeitvermietung (Airbnb), keine neuen Lizenzen in überlasteten Regionen.
• Transparenz & Digitalisierung: Einführung eines digitalen Eigentümerportals für schnelle Meldung von Hausfriedensbruch.
• Sozialmaßnahmen: Ausbau öffentlicher Mietwohnungen, Unterstützung für einkommensschwache Haushalte, Vermeidung von Obdachlosigkeit.

Was tun bei Okupas? – Ihre häufigsten Fragen, klar beantwortet

Wie erkenne ich, ob meine Immobilie von Okupas betroffen ist
Typische Anzeichen sind: ausgetauschte Schlösser, fremde Personen auf dem Grundstück, plötzliches Licht oder Stromverbrauch, Hinweise von Nachbarn oder ausgelöste Alarmanlagen. Wichtig: Ein leeres Ferienhaus ist besonders gefährdet – insbesondere in Regionen wie Valencia, Málaga oder den Balearen.

Was mache ich, wenn ich den Verdacht auf Hausbesetzung habe
Handeln Sie schnell und gehen Sie niemals allein in die Immobilie. Rufen Sie sofort die Policía Nacional (091) oder die Guardia Civil (062) und melden Sie den Verdacht. Gleichzeitig sollten Sie einen Anwalt mit Erfahrung im spanischen Immobilienrecht kontaktieren. Dokumentieren Sie Beweise (Fotos, Stromabrechnungen, Zeugenaussagen) und halten Sie Ihre Eigentumsnachweise bereit.

Darf ich die Besetzer selbst entfernen
Nein. Eigenmächtige Räumungen durch den Eigentümer sind verboten und strafbar (§ Art. 455 StGB Spanien). Sie riskieren eine Anzeige wegen Hausfriedensbruch oder Nötigung. Die Räumung erfolgt ausschließlich durch Gericht oder Polizei.

Wie schützt mich das neue Gesetz 2/2025 konkret
Das Gesetz ermöglicht

• Soforträumung durch Polizei innerhalb von 48 Stunden, wenn die Besetzung frisch und dokumentierbar ist (z. B. Video, Zeuge).
• Gerichtliche Schnellräumung innerhalb von 15 Tagen, wenn kein Mietvertrag vorliegt.
• Beweislastumkehr: Der Besetzer muss beweisen, dass er ein Nutzungsrecht hat – nicht umgekehrt.
• Hohe Strafen: Organisierte Hausbesetzergruppen können mit Geldstrafen bis zu 100.000 € oder bis zu 2 Jahren Haft belegt werden.

Was ist, wenn es sich um eine Familie mit Kindern handelt
Dann greift die sogenannte Sozialschutzklausel: Die Polizei informiert die Sozialbehörden. Diese prüfen, ob ein Notfall vorliegt. Es erfolgt keine pauschale Duldung – nur temporäre Unterbringung unter Aufsicht.

Wie kann ich mich im Vorfeld schützen

• Installieren Sie moderne Alarmanlagen mit Fernüberwachung und Türsensoren.
• Beauftragen Sie eine lokale Hausverwaltung, die regelmäßig nach dem Rechten sieht.
• Schließen Sie eine Spezialversicherung gegen Hausbesetzung ab.
• Halten Sie alle Eigentumsdokumente griffbereit – auf Papier und digital.
• Lassen Sie Ihre Immobilie nicht monatelang leer stehen – auch temporäre Vermietung schützt.

Offizielle Ansprechpartner & Links

• 📞 Policía Nacional: 091
• 📞 Guardia Civil: 062
• 🌐 Justizministerium Spanien – mjusticia.gob.es

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