Mietendeckel Berlin 2028: Welche Regeln, Gewinne und Investitionen sollen gelten

Am 24. Januar 2026 hat die SPD‑Fraktion im Abgeordnetenhaus von Berlin einen erneuten Vorstoß zur Einführung eines landesrechtlichen Mietendeckels beschlossen, der für private Mietwohnungen in der Hauptstadt gelten soll. Die Initiative zielt darauf ab, die seit Jahren stark steigenden Mieten zu begrenzen, indem eine Mietobergrenze eingeführt und Gewinne großer Vermietungsunternehmen reguliert werden sollen; ein Stichtag für das Inkrafttreten ist derzeit der 1. Januar 2028. Kernpunkte umfassen eine Deckelung der Mietpreise über den Inflationsausgleich hinaus, Ausnahmen für Neubau und Kleinvermieter, sowie verpflichtende Investitionen großer Wohnungsbestände in Instandhaltung und Neubau. Projektierte Folgen sind unter anderem eine Begrenzung der Mietsteigerungen und eine Neuerfassung des Wohnungsbestands. Über den Vorgang berichtet die Renewz.de unter Berufung auf tagesspiegel.

Hintergrund: Berliner Wohnungsmarkt und Mietpreisentwicklung

Der Wohnungsmarkt in Berlin gilt seit Jahren als angespannt. Mieten sind in zentralen Bezirken bereits überdurchschnittlich hoch, und viele Haushalte geben einen erheblichen Anteil ihres Einkommens für Wohnraum aus. Laut aktuellen Daten sind die ortsüblichen Vergleichsmieten in Berlin allein zwischen 2020 und 2024 um rund 35 Prozent gestiegen; die Angebotsmieten haben sich seit 2022 um etwa 42 Prozent erhöht.

Mietpreisentwicklung in Berlin (2020–2024)

Diese Entwicklung hat politischen Druck erzeugt, neue Regulierungsinstrumente zu prüfen.

SPD‑Fraktion im Abgeordnetenhaus: Ziele des Mietendeckel‑Vorstoßes

Die SPD‑Fraktion beabsichtigt, mit dem Mietendeckel mehrere politische und soziale Ziele gleichzeitig zu erreichen:

• Stabilisierung der Mietpreise oberhalb der Inflationsrate für private Mietwohnungen.
• Ausnahme von Neubauwohnungen und Kleinvermietern mit bis zu zwei Einheiten.
• Gewinnbeschränkung für große Vermieter, mit Vorgabe, dass ein Großteil der Einnahmen in Bestand, Sanierung und Neubau reinvestiert wird.
• Erweiterung einer Sozialquote bei Neuvermietung auf 30 Prozent für Inhaber eines Wohnberechtigungsscheins (WBS).
• Einführung eines digitalen Wohnungs‑ und Mietenregisters, um Daten über Baujahr, Wohnfläche und Miethöhe systematisch zu erfassen.

Juristische Grundlage: Artikel 15 Grundgesetz

Ein zentraler Bestandteil des Vorstoßes ist der rechtliche Ansatz. Die SPD‑Fraktion erwägt, den Mietendeckel über Artikel 15 des deutschen Grundgesetzes zu stützen, der die Überführung von Grund und Boden in Gemeineigentum oder andere Formen der Gemeinwirtschaft regelt – ohne direkte Enteignung, aber mit weitreichenden Eingriffsmöglichkeiten in Eigentumsrechte.

Rechtswissenschaftler weisen darauf hin, dass die Anwendung von Artikel 15 in diesem Sinne sowohl juristisch umstritten als auch noch weitgehend ungeprüft ist. Etwa 90 Prozent der dort relevanten Rechtsfragen seien bislang ungeklärt, was die Einführung eines auf dieser Grundlage gestützten Gesetzes riskant macht.

Politischer Prozess und Zeitplan

Die SPD‑Fraktion beabsichtigt, ein Rechtsgutachten bis Mitte 2026 vorzulegen, das klären soll, in welchem Umfang der Mietendeckel rechtlich durchsetzbar ist. Anschließend soll ein Gesetzesentwurf im Abgeordnetenhaus eingebracht werden, voraussichtlich im zweiten Halbjahr 2026, mit dem Ziel eines Inkrafttretens zum 1. Januar 2028.

Dabei ist vorgesehen:

• Diskussion mit Koalitionspartnern, insbesondere mit der CDU, die bislang Vorbehalte geäußert hat.
• Öffentliche Anhörungen und Anhörung von Fachverbänden (Mieterbund, Immobilienwirtschaft).
• Anpassung des Entwurfs nach juristischer Prüfung.

Maßnahmen im Detail: Was würde sich ändern

Mietpreisobergrenze

• Mieten dürften nur noch mit einem Inflationszuwachs über dem aktuellen Stand angepasst werden.
• Neubauwohnungen wären von dieser Regelung ausgenommen, um Bauinvestitionen nicht zu behindern.

Gewinn‑ und Investitionspflicht

• Wohnungsunternehmen dürften maximal 4 Prozent der Jahreseinnahmen aus Nettokaltmieten an Eigentümer ausschütten.
• Mindestens 96 Prozent der Einnahmen müssten in Instandhaltung, energetische Modernisierung und Neubau reinvestiert werden, analog zur Genossenschaftsstruktur.

Wohnungs‑ und Mietenregister

Ein zentrales digitales Register soll geschaffen werden, in dem Vermieter innerhalb von 12 Monaten nach Inkrafttreten Daten melden müssen:

• Baujahr der Immobilie
• Anzahl der Einheiten
• Wohnflächen
• Miethöhe
• Grundsteueranteile

Was bedeutet das für Berliner Haushalte

Für Mieterinnen und Mieter könnten die Regelungen bedeuten:

• Begrenzung weiterer Mietsteigerungen über den Inflationsausgleich hinaus.
• Transparenz über Mietstrukturen durch das digitale Register.
• Verpflichtende Sozialquote bei freien Wohnungen.

Für Vermieter bedeuten die Änderungen:

• Eingeschränkte Preissetzungsmacht bei bestehenden Wohnungen.
• Verpflichtung zu Reinvestitionen statt Gewinnausschüttungen.
• Rechtliche Prüfverfahren, um die Vereinbarkeit mit Eigentumsrechten abzuklären.

Nächste Schritte für Betroffene

Mieter können sich bereits jetzt informieren über geltende Regelungen und prüfen:

1. Aktuelle Miethöhe im Vergleich zum Mietspiegel bei www.berlin.de/service/mietspiegel
2. Wohnberechtigungsschein (WBS) für potenzielle Sozialquote beim zuständigen Bezirksamt.
3. Mietrechtliche Beratung bei örtlichen Mietervereinen (z. B. Berliner Mieterverein).

Die erneute Initiative der SPD zur Einführung eines Mietendeckels markiert einen neuen Anlauf in der langjährigen Debatte um bezahlbaren Wohnraum in Berlin. Sie zielt auf strukturelle Veränderungen, setzt auf digitale Erfassung und verstärkte Regulierung und könnte die Perspektiven für Mieter wie Vermieter grundlegend verändern. Gleichzeitig stehen rechtliche Klärungen und politische Auseinandersetzungen bevor, die den weiteren Verlauf und die konkrete Ausgestaltung bestimmen werden.

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